Meinung eines Experten: Eine Hypothek für den Kauf oder die Renovierung einer Immobilie in Italien aufnehmen

By Januar 3, 2017
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Mortgage

Haben Sie Ihre Traumimmobilie im Land mit der ,,Stiefelform“ gefunden und benötigen eine Hypothek einer Bank in Italien, um die Immobilie zu kaufen und Ihrem Traum vom Glück näherzukommen?

Wir fragten Efisio Borrelli, Finanzexperte bei MortgageItaly.com und baten ihn uns 10 der häufigsten Fragen zu beantworten, die uns von Haussuchenden in Italien gestellt werden.

Ab dem heutigen Tag wird es somit keine Geheimnisse mehr über den Erhalt einer Hypothek in Italien geben.

1. Welche Formalitäten werden für den Erhalt einer Hypothek für den Kauf eines Hauses in Italien benötigt?

„Zunächst müssen Sie Ihre persönlichen Dokumente (eine Kopie Ihres Passes und Ihre italienische Steuernummer) vorlegen und die Dokumente der Wohnung, die Sie beabsichtigen zu erwerben: Kopie des letzten Kaufvertrags (Atto di provenienza) Kopie der Hauspläne (Schede Catastali) ausgestellt von der Landesregierung (Catasto) und eine Kopie der Baugenehmigung (Concessione edilizia), falls Sie eine Renovierung planen. Weiterhin werden auch Unterlagen bezüglich Ihrer finanziellen Situation benötigt. Hier eine genaue Auflistung:

    • Über Ihr Einkommen
      Komplette Kreditauskunft + Bonitätsbewertung
      Kontoauszüge der letzten 6 Monate (Hauptkonto für Ihre Gehaltseingänge/Gewinne)
    • Bei Angestellten oder einer Beschäftigung durch eine Aktiengesellschaft inkl. Beteiligung:
      Kopien der letzten 2 Steuererklärungen
      Kopien der letzten 4 Monate über Gehaltsabrechnungen
      Ein Bestätigungsschreiben Ihres Buchhalters über Ihr aktuelles Gehalt und Dividendenzahlungen
    • Bei Selbstständigkeit:
      Kopien der letzten 2 Steuererklärungen
      Ein Bestätigungsschreiben Ihres Buchhalters über die Nettoeinkünfte der letzten 2 Jahre

Bedenken Sie, dass Ihre Einkommensnachweise übersetzt und beglaubigt sein müssen. In einigen Fällen übernimmt das italienische Konsulat solche Angelegenheiten oder sie geben Ihnen eine Liste der ansässigen anerkannten Übersetzer. Als Alternative werden Übersetzungen auch von speziellen Übersetzungsbüros oder freiberuflichen Übersetzern angeboten, per eidesstattlich versichern mussten, dass sie wahrheitsgemäße Übersetzungen anfertigen.“

2. Welche Anforderungen werden für den Erhalt einer Hypothek einer italienischen Bank an Ausländer gestellt?

„Die Banken in Italien schätzen im Durchschnitt, dass die Rate der Hypothek, zusammen mit den anderen laufenden finanziellen Verpflichtungen des Kunden, nicht mehr als 35% des Einkommens ausmachen sollte. Dies gilt sowohl für In- als auch Ausländer. Natürlich ist zuvor die Besorgung der italienischen Steuernummer nötig, wie bereits zuvor erwähnt. Und sofern der Antrag erteilt wird, müssen Sie vor Vergabe der Hypothek noch ein italienisches Konto bei derselben Bank eröffnen, damit diese Ihre monatliche Rate vom Konto einziehen können.“

3. Fallen irgendwelche Kosten an bei der Aufnahme einer Hypothek in Italien? Und wie sieht es aus mit Notar- oder Anwaltskosten, falls welche entstehen?

“Falls Sie für einen Hypothekenkredit in Frage kommen, dann werden ein paar kleinere Anfangsausgaben entstehen. Jede Bank verlangt eine prozentuale Bearbeitungsgebühr für die Bearbeitung des Antrags (üblicherweise zwischen 1,0 – 1,5 % auf die Hypothekensumme), die sofort von der zur Verfügung gestellten Summe abgezogen wird. Aber bei einer Ablehnung wird keine Gebühr verlangt.

Die Bank untersucht die Prüfmerkmale ihres Kunden (Bonität, Einkommensniveau, Kredithistorie), aber sie prüft auch den Wert und den Verkehrswert der Immobilie, um die es geht, um eine valide Grundlage für die Transaktion zu haben. Hierzu wird ein Gutachter beauftragt, um ein Gutachten zu erstellen. Der Preis dafür variiert auf der Grundlage der Verträge, die jedes Kreditinstitut mit ihren Gutachtern ausgehandelt hat. Der Durchschnitt beträgt 250.300 €. Diese Summe wird direkt an den Gutachter bezahlt, und er/sie ist kein Angestellter der Bank.

Außerdem wird die zur Verfügung gestellte Summe mit einer einmaligen “Ersatzsteuer” (imposta sostitutiva) von 0,25% besteuert, wenn Sie die neue Immobilie selbst bewohnen, oder mit 2,00% auf die Hypothekensumme, wenn die neue Immobilie ein Zweitwohnsitz ist. Dieser Betrag wird von der Bank zurückgehalten, die sich für Kunden um die Zahlungen an die Einkommensteuerstelle (Agenzia delle Entrate) kümmert.

Stellen wir uns vor, Sie haben eine Finanzierung von €100.000 für den Kauf Ihres Erstwohnsitzes von einer Bank erhalten, die vorläufige Ausgaben von 1,00% erhebt. Sobald Sie den Kaufvertrag für diese Immobilie unterzeichnen, werden wir eine Banküberweisung oder eine Bankgarantie von € 98.750, oder € 97.000 im Falle eines Zweitwohnsitzes finden.

Vergessen Sie auch nicht den Notar, der benötigt wird für die Vorbereitung von Kauf- und Hypothekenverträgen, der prüfen und sicherstellen muss, dass geltende Gesetze aus der Sicht des Handelsrechts eingehalten werden.

Sie können den Notar auswählen und die einschlägigen Kosten bezahlen, aber das befreit ihn nicht von seiner Verantwortung, die Korrektheit der Einhaltung der Gesetzte für beide Parteien (Käufer und Verkäufer) gewährleisten zu müssen. Er prüft, dass der Immobilienkäufer die nötigen Erfordernisse mitbringt, um Steuervergünstigungen zu erhalten, falls gewünscht, er prüft den rechtmäßigen Besitz und die Richtigkeit der Immobilie, das Nichtbestehen einer Zwangsenteignung, Pfändung oder sonstigen versteckten Gefahren bei Immobilien, daher schreibt er einen Bericht, der an die Bank geschickt wird, bevor die Summe an den Antragsteller ausbezahlt wird.”

4. Welchen Prozentsatz des Immobilienwertes (Kaufpreises) wird eine Bank in Italien beleihen? Gibt es eine Mindestsumme, unter der ein Kredit nicht gewährt wird? Wenn ich beispielsweise €30.000 brauche, wird die Bank mir diesen Kredit gewähren?

„Normalerweise bekommen nicht in Italien wohnende Kunden ein Darlehen, das die kleinere der beiden Summen von Kaufpreis und ermitteltem Immobilienwert um nicht mehr als 5060% übersteigt. Und es gibt tatsächlich eine Mindestsumme, die für alle Italienischen Bank gilt – sie liegt zwischen €50.000 und €70.000. Daher werden Sie nicht nur €30.000 bekommen können.“

5. Können die Anträge angefangen bearbeitet zu werden, ohne dass man weiß welche Immobilie man in Italien erwerben wird?

„Natürlich! Es ist möglich einen Antrag vorzulegen ohne die Immobiliendokumente, jedoch wird eine definitive Wahl bevorzugt, denn nur wenige Banken arbeiten ohne diese Angabe.“

6. Können Hypotheken mit Pauschalbeträgen ohne Strafe abbezahlt werden? Falls es eine Strafe gibt, wie hoch wäre diese?

„Ja natürlich! Sie können einen Teil ihrer Hypothek mit Teilzahlungen abgleichen oder sie mit einer einmaligen Zahlung begleichen. Und eine Strafgebühr zu verlangen ist durch das Gesetz verboten.“

7. Menschen kaufen oft ein Haus in Italien für die Rentenzeit. Gibt es diesbezüglich eine Altersbegrenzung bei der Vergabe von Krediten?

„Kreditnehmer dürfen nicht älter als 80 Jahre zu Ende des Hypothekenvertrages sein, in Anbetracht dessen, dass die maximale Tilgungsdauer für Nicht-Italiener, die einen Kredit beanspruchen, 20 Jahre ist. Konsequenterweise kann man nicht älter als 60 Jahre sein, wenn man den Kredit beantragt.“

8. Ist es möglich einen Kredit in einer anderen Währung als Euro zu erhalten?

„Eine erst neulich eingeführte Regel erlaubt nun auch Kreditnehmer, deren Einkommen nicht in Euro ist, die Zahlungen in ihre Landeswährung umwandeln zu lassen. Leider hat bis jetzt keine Bank eine offizielle Erklärung diesbezüglich veröffentlicht.“

9. Was ist momentan der durchschnittliche Zinssatz bei einem Kredit? Können Sie auch eine Zukunftsprognose für die kommende Jahre geben?

„Nun ja, die Kapitalkosten sind momentan bei einem historischen Tief, so können Sie sehr einfach wirklich gute Kredite finden. Angenommen, dass jede Bank die Freiheit hat die Zusatzentgelte zu verlangen, die sie für geeignet hält, ist es sicher zu sagen, dass um ein Maximum von 50 – 60% eines Hauskaufes in Italien zu finanzieren, der Markt eine fixe Rate von 2.5% bis 3.5% je nach Kreditlänge anbietet. Eine variable Rate hingegen bewegt sich im Schnitt zwischen 1.5 – 2%. Eine Zukunftsprognose? Das ist nie eine einfache Aufgabe! Denken Sie an den Fakt, dass vor 23 Jahren die Menschen glaubten, dass eine Konsumsteigerung die Kapitalkosten auch in die Höhe treiben würden. Das ist jedoch bis jetzt nicht eingetreten! Experten meinen, dass eine Zinssteigung wohl nicht in den nächsten 3 Jahren passieren wird.“

10. Sie haben gerade von „fixen Raten“ und „variablen Raten“ gesprochen. Was bedeutet das? Was sind die verschiedenen Arten von Hypotheken?

„Sie haben vielleicht schon von „fixen Raten„, „variablen Raten“ und „gemischten Raten“ gehört, diese gehören zu den bekanntesten. Wie in jedem anderen Land gibt diese in Italien auch.

Da heutzutage wie schon erwähnt das Zinslevel so gering ist, wählen die Menschen die erste Option, die wir genannt haben.

Der Grund dafür liegt bei dem relativ kleinen Unterschied zur variablen Rate, angesichts der Möglichkeit, eine sichere monatliche Rate für die gesamte Laufzeit des Kredites zu bekommen, da diese momentan historisch niedrig sind. Meiner Erfahrung nach, eignet sich diese Option für die meisten vorsichtigen Kunden und vor allem für diejenigen, die ein festes Einkommen haben und Sicherheiten bei den Verpflichtungen, die sie eingehen, brauchen.

Der variable Zinssatz ist normalerweise immer niedriger als der fixe Zinssatz, so dass die Rate kleiner ausfällt, sie ist jedoch dem Trend des Zinssatzes unterlegen, die Ratenbeträge haben die Tendenz zu steigen oder zu fallen. Dies ist passend für die Kunden, die die Möglichkeit haben auch Zinssteigungen zu überstehen, um später einen Vorteil zu haben, wenn der Zinssatz wieder fällt, also meist Unternehmer, professionelle Manager etc.

All dies hat das Nutzen von gemischten Zinssätzen unnötig gemacht – eine Rate die es erlaubt, zwischen einer festen und einer variablen Zinsrate zu wechseln, oder anders herum, je nach den vereinbarten Vertragsbedingungen. Das gleiche gilt für „konstante Raten„-Kredite, die eine variable Zinsrate verwenden, jedoch mit einer fixen Ratenzahlung arbeiten, wobei die Zinssatzveränderungen sich in der Länge des Kredites widerspiegeln und nicht in der monatlichen Ratenzahlung.

Wenn also während eines Amortisierung-Planes mit einer monatlichen festen Rate von 500, der Wert des Euros steigt, wird die Restschuld des Kreditnehmers gegenüber der Bank bestimmt und wenn der Kreditnehmer der Bank noch 10,000 schuldet, wird der Tilgungsplan um 20 € mehr im Monat angepasst. Im Gegenzug wird der Kreditnehmer, wenn die durchschnittliche Zinsrate über die Jahre immer niedriger war, als die vereinbarte Rate im Vertrag, einen Vorteil haben, da die Hypothek dann früher als nach 20 Jahren ausläuft.

Diese Formen werden sicherlich in der Zukunft wieder mehr Anwendung finden, wenn die Zinskurve wieder steigt.“