Gate-away: Der Kauf-Prozess

Sie haben beschlossen, ein Haus zu kaufen, aber wie geht es weiter? Es ist wichtig, ein gutes Verständnis des Prozesses zu haben, wenn Sie eine Immobilie in Italien kaufen wollen. Das wird Ihnen helfen, einige der häufigsten Gefahren des Hauskaufs zu vermeiden.


1) Das CODICE FISCALE
   Wenn Sie zum Kauf einer Immobilie in Italien denken, benötigen Sie in der Tat ein CODICE FISCALE (die Steuernummer), sowohl für die Eröffnung eines italienisches Bankkontos als auch für Autokauf.
  Es handelt sich um einen Identifikationskodex, der auf der Grundlage von Ihrem Familiennamen, Ihrem Namen, dem Ort Ihrer Geburt und dem Datum der Geburt berechnet wird. Außerdem brauchen Sie es anzuwenden, wenn Sie mit den Behörden zu tun haben.

2) Eröffnung EINES italienisches Bankkontos
   Im Falle eines Kaufs ist es wichtig, ein Bankkonto in Italien zu eröffnen, nicht nur um darauf den Vorrat für die Fertigstellung gutzuschreiben (wie die letzte Zahlung in der Regel in italienischen Bankgeschäften geschieht), sondern auch, um die verschiedenen Dienstleistungen automatisch zu bezahlen.

 3) Formales Kaufsangebot
Wenn sich ein Kunde, nachdem er einige Immobilien besucht hat, entscheidet, weiter zu gehen und eine von diesen zu kaufen, beginnt die Verhandlung mit einem Angebot.
Normalerweise ist nur ein verbales Angebot genug, manchmal wird stattdessen ein schriftliches förmliches Angebot des Kaufs ausgetauscht (lettera di intenti oder proposta di acquisto). Wenn der Verkäufer das unterschreibt, indem er den angebotenen Preis annimmt, bedeutet dies, dass er sichverpflichtet, die Immobilie nicht jemandem anderen bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verkaufen.
  Dieser Brief dient, den Käufer vor dem Verlust der Möglichkeit des Kaufs zu schützen.

 4) Katasterkontrollen
Bevor Sie weitermachen, wäre es besser, die Katasterdaten der Immobilie an der Katasteramt (Catasto) zu untersuchen. Dies wäre nützlich, um zu prüfen, ob die Immobilie regelmäßig registriert ist, ob sie zu der Person gehört, die unternimmt, sie zu verkaufen, und ob es darauf Darlehen gibt.

5) Vorläufige Vereinbarung des Verkaufs (Compromesso)
Dies ist der erste rechtgültige Dokument, in dem der vereinbarte Kaufpreis, das Datum des Abschlusses des Kaufvertrags (Rogito - siehe Punkt 6 unten), und alle Informationen und Rechte, die die Immobilie hat, festgestellt werden. Das "Compromesso" wird dann erarbeitet und wird in der Regel 1-3 Monate später unterzeichnet. Wenn dieser Vertrag unterzeichnet und die Kaution (caparra) von 10% des Kaufpreises gezahlt wird, kann sich der Verkäufer nur zurücktreten, wenn er dem Käufer das Doppelte des Betrags der „caparra“ (Kaution) zahlt. Möchte der Käufer zurücktreten, würde er seine Anzahlung in seiner Gesamtheit verlieren.

6) ROGITO (der Kaufvertrag)
Der Kaufvertrag, der endgültige Vertrag oder "l’atto notarile“ (Rogito) wird nach dem „compromesso“ unterzeichnet, und nur dann, wenn alles in der Dokumentation zur Verfügung steht. Es wird von beiden Parteien unterzeichnet, der Restbetrag wird gezahlt, und die Immobilie wird offiziell übergeben. Es gibt zwei Vertragarten. Einer ist ein öffentliches Dokument und der andere ist ein privater Vertrag. Das ehemalige bietet mehr Schutz und ist etwas teurer. Findet man später, dass eine mit privaten Urkunde gekauften Immobilie eine Gebühr gegen sie hat(z. B. eine Hypothek), kann der Notar nicht dafür verantwortlich gemacht werden, während, wenn ein öffentliches Instrument genutzt wurde, können rechtliche Schritte gegen ihn ergriffen werden.
Nach Abschluss stellt der Notar eine beglaubigte Abschrift der Verkaufsurkunde aus und registriert das originale Dokument mit dem Katasteramt (catasto).

Kosten

Viele Immobilien sind in Italien „freehold“.Das bedeutet, dass das Objekt frei verfügbar ist und dass es auf einem Grund steht, an welchen kein anderer als der Besitzer über ein Eigentumsrecht verfügt.

Die gesamten Kosten für den Kauf einer Immobilie sind etwa 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises.

Zu den Kosten:

• Registrierungsgebühr
• Katastergebühren/Stempelsteuer
• Notargebühren (in der Regel etwa 4 Prozent des deklarierten Preises)
• Gesetzliche Gebühren (für unabhängige Rechtsberatung)
• Immobilienmaklerprovision (in der Regel zwischen Verkäufer und Käufer geteilt)
• Hypothekgebühr (wenn zutreffend)
• IVA: in Italien entspricht es dem deutschen „Mehrwertsteuer“(MWST), wenn man von einem Unternehmen kauft.
• staatliche Steuer, wenn man von einer Privatperson kauft.

Katastergebühren/Stempelsteuer
Die wichtigsten Kosten für den Kauf einer Im
mobilie sind von der Registrierungsgebühr (die italienische Eintragung / Stempelsteuer) dargestellt. Dies ist die wichtigste Steuer auf Immobilien, die in der Regel auf 10% des gemeldeten Wertes der Immobilie erhoben wird. 

Notargebühren
Die Gebühr wird dem Notar für die Vorbereitung des Rogito bezahlt. Diese Gebühr variiert von Stadt zu Stadt und ist auf einer Skala im Zusammenhang mit dem angegebenen Wert der Immobilie. Es wird auf etwa 2 bis 5% des Wertes der Immobilie berechnet. Immobilienmakler in Italien können eine Vereinbarung mit einem Notar haben, wobei alle Notarkosten in einer "standard"-Gebühr einverleibt und mit dem Käufer vereinbart werden können. Wir empfehlen im Voraus zu prüfen. 

IVA / Der Mehrwertsteuer (MWST)
Dies bezieht sich nur auf von einer Firma oder von einem Geschäft gekaufte Immobilien und ersetzt die
Registrierungsgebühr. Es ist 10% des deklarierten Kaufpreises der Immobilie (für Nicht-Luxus-Immobilien) und 20% (für Luxus-Häuser mit einer Einschätzung A1 in dem Katasterbuch). Normalerweise ist es möglich, 10% IVA aufzuerlegen. Dies muss zusätzlich zum Kaufpreis hinzugefügt werden, denn es ist nicht im von den Bauherrn oder Maklern belasteten Preis enthalten. Wenn Sie zum ersten Mal und von einem Makler kaufen (wer die Immobilie innerhalb von 4 Jahren ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung verkauft), bezahlen Sie ein ermäßigtes IVA von 4% und eine feste Registrierungsgebühr.

Betriebskosten Ihrer Immobilie
Jährliche Steuern.
Das "ICI" (Imposta Comunale sugli Immobili) ist eine jährliche Immobiliensteuer, die durch die Größe und die Qualität der Immobilie bestimmt wird. Es ist nicht sehr hoch, etwa 100 bis 400 Euro, etwa 0,5 bis 0,6% des deklarierten Wertes, und zahlbar einmal oder zweimal im Jahr. Es wird von dem Stadtrat bestimmt.

Müllsteuer.
Klein, ca. 100-300 Euro.

Dienstleistungen
Strom, Wasser, Gas/Öl, usw. für Heizung, Telefon, eine kleine feste Gebühr alle zwei Monate, plus eine Zahlung für die verwendete Versorgung.

Von der Eigentumsgemeinschaft zu tragende Kosten.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die Teil einer Gruppe von Immobilien ist, die einige gemeinsame Flächen teilen- Gärten, Auffahrt, Schwimmbad, Tennisplatz usw. müssen Sie dann von der Eigentumsgemeinschaft zu tragende Kosten bezahlen. Sie ändern sich hinsichtlich der Art und Größe der gemeinsamen Flächen der Immobilie.