Immobiliare, Lago di Como oltre il lusso: quasi una richiesta straniera su due riguarda immobili sotto i 250 mila euro

Il Lago di Como continua a essere una delle destinazioni italiane più conosciute dagli acquirenti internazionali, spesso associata a ville esclusive e proprietà di alto valore. Le richieste ricevute da Gate-away.com, il portale immobiliare dedicato agli acquirenti esteri che vogliono comprare casa in Italia, restituiscono tuttavia, un quadro più articolato: accanto al segmento premium, il mercato comprende anche immobili con budget più contenuti e interessa località diverse lungo le sponde del lago.

Nei primi nove mesi del 2026, il 46,94% delle richieste per immobili nell'area analizzata riguarda proprietà con un budget inferiore ai 250 mila euro. La quota è in aumento rispetto al 41,42% registrato nello stesso periodo del 2025 e al 36,15% del 2024. In particolare, le richieste nella fascia sotto i 100 mila euro rappresentano il 28,03% del totale, contro il 13,64% del 2025 e il 12,29% del 2024.

Parallelamente, il valore medio degli immobili richiesti si attesta a 938.419 euro. Dopo aver raggiunto 1.196.805 euro nei primi nove mesi del 2025, con un incremento del 32,22% rispetto al 2024, il dato torna vicino al livello di due anni prima, quando era pari a 905.168 euro. La flessione del 21,59% rispetto al 2025 descrive quindi un cambiamento nella composizione delle richieste, senza indicare necessariamente una diminuzione dei prezzi delle abitazioni o delle compravendite sul territorio.

Anche le fasce di prezzo più alte continuano a rappresentare una componente importante della domanda internazionale. Nei primi nove mesi del 2026, il 17,75% delle richieste riguarda immobili oltre il milione di euro, mentre l'11,49% si colloca tra 500mila e un milione. Il Lago di Como si conferma così un mercato in cui convivono budget e profili di ricerca differenti, senza che il segmento più esclusivo esaurisca l'interesse degli acquirenti stranieri.

Cambia la geografia dell'interesse internazionale

La distribuzione delle richieste internazionali evidenzia dinamiche differenti tra le aree del Lago di Como. Nell'alto lago, San Siro emerge come la località che rafforza maggiormente la propria posizione: la sua quota passa dal 6,08% nei primi nove mesi del 2024 al 9,94% nello stesso periodo del 2025, fino al 14,79% del 2026. Anche Gravedona ed Uniti mantiene una presenza significativa, con una quota del 2,91% nell'ultimo periodo, rispetto al 2,68% del 2025 e al 3,79% del 2024. Nel centro lago, Tremezzina guadagna peso nell'ultimo anno, salendo dal 5,36% al 7,18%, mentre Menaggio, dopo aver raggiunto il 9,27% nel 2025, scende al 6,79%, restando comunque sopra il livello del 2024. Di segno diverso l'andamento di Bellagio, la cui quota diminuisce progressivamente dal 7,55% del 2024 al 4,27% del 2026.

Sul ramo comasco, Como città passa dal 9,15% delle richieste nel 2024 al 6,64% nel 2026, dopo essersi attestata al 6,66% nel 2025. Altre località mostrano invece un peso crescente: Laglio sale dal 2,01% del 2024 al 5,43% del 2026, mentre Faggeto Lario passa dal 3,35% del 2025 al 5,14% del 2026. Per quanto riguarda il ramo lecchese, il dato provinciale segnala una riduzione del peso sul totale delle richieste relative all'area, dal 12,77% del 2024 al 9,45% del 2025 e al 7,76% del 2026. Tra le località presenti nelle classifiche, Varenna passa dal 2,56% nel 2024 al 2,26% nel 2025, mentre Bellano rappresenta il 2,18% nel 2026.

Nel complesso, il confronto tra i tre periodi suggerisce una geografia dell'interesse internazionale meno uniforme lungo il lago, con dinamiche diverse tra le aree e una crescente concentrazione delle richieste nella provincia di Como. Più che un arretramento generalizzato delle località storicamente note, emerge quindi una diversa distribuzione del peso tra i territori: un elemento che invita a leggere il Lago di Como non come un mercato omogeneo, ma come un insieme di micro-aree con capacità differenti di intercettare la domanda estera.

Gli Stati Uniti restano in testa, ma cresce il peso dei mercati europei

Gli Stati Uniti continuano a essere il primo mercato di provenienza degli utenti interessati al Lago di Como. Nei primi nove mesi del 2026 rappresentano il 26,58% delle richieste, rispetto al 32,60% del 2025 e al 29,63% del 2024.

Nel frattempo, aumenta il peso relativo del Regno Unito, che passa dal 6,28% del 2024 al 6,73% del 2025 e al 10,18% del 2026. Anche la Francia cresce, raggiungendo il 6,50%, contro il 4,41% del 2025 e il 4,03% del 2024. La Germania si mantiene tra i principali mercati, pur scendendo dal 13,32% del 2024 al 9,02% del 2026.

La componente degli utenti che inviano richieste mentre si trovano in Italia sale invece al 5,63%, dal 4,02% del 2025 e dal 3,48% del 2024.

Appartamenti e case indipendenti affiancano le ville

Anche le tipologie ricercate aiutano a comprendere la varietà del mercato. Nei primi nove mesi del 2026, gli appartamenti rappresentano il 34,04% delle richieste, seguiti dalle ville con il 16,83% e dalle case indipendenti con il 16,05%.

Gli immobili completamente ristrutturati o abitabili costituiscono il 64,89% delle richieste, mentre quelli da ristrutturare rappresentano il 17,90%. Il quadro conferma il peso delle proprietà pronte per essere abitate, ma mostra anche la presenza di acquirenti interessati a immobili che richiedono interventi.

«Il Lago di Como è conosciuto a livello internazionale soprattutto per le sue proprietà di pregio, ma osservare le richieste nel loro insieme permette di cogliere una realtà più articolata», commenta Simone Rossi, cofondatore di Gate-away.com. «Il valore medio degli immobili cercati rimane elevato, ma le fasce di prezzo mostrano che l'interesse internazionale non si concentra esclusivamente sulle proprietà più costose. Anche le differenze tra comuni, tipologie e mercati di provenienza sono importanti per comprendere come evolve la domanda sul territorio».