„Mietkauf” ist ein Vertragstyp, der sogar in Italien mehr und mehr beliebt wird. Er ermöglicht es, ein Haus über die Zeit zu kaufen, während man es zeitweise als Mieter bewohnt.

Mit der Verordnung „Italien befreien” (Verordnung 133/2014, Art. 23) gab die Regierung kürzlich Regeln heraus, um diese Form des Kaufes zu formalisieren.

Lassen Sie uns näher betrachten, was dies bedeutet.

1. Was ist ein Vertrag zum „Mietkauf”?

Es ist ein neuer Vertragstyp, wobei sowohl eine Vermietung als auch ein vorläufiger Verkauf des Eigentums zur gleichen Zeit eingegangen werden. Dies bedeutet:

• Der Eigentümer des Besitzes übergibt zu Beginn den Besitz an den zukünftigen Käufer, der seinerseits periodische / monatliche Zahlungen leistet.

• Der zukünftige Käufer genießt von Beginn an die Nutzung des Besitzes, übernimmt alle Risiken, die mit der Nutzung verbunden sind und bezahlt alle Kosten einschließlich der Eigentümerbeiträge und alle Ausgaben, die mit der ordentlichen Instandhaltung des Besitzes verbunden sind, wenn dies im Vertrag vorgesehen ist.

• Der zukünftige Käufer kann sich nach einer bestimmten Zeitspanne entscheiden, den Gegenstand zu kaufen, indem er einen Teil der bezahlten Miete und die Kaution (ungefähr 6 % des Kaufpreises) abzieht. Aber er ist nicht verpflichtet zu kaufen, worauf der Vertrag nicht mehr als Vermietung auf der Basis von „Mietkauf“ angesehen wird.

2. Was ist die Zeitspanne, die vorgesehen ist übereinzukommen, den Besitz zu kaufen?

Beide Parteien setzen die Zeitspanne fest, innerhalb derer der zukünftige Käufer sich entscheiden kann, das Haus zu kaufen. Sie beträgt 10 Jahre. Ursprünglich betrug die maximale Zeitspanne 3 Jahre.

3. Was wurde sonst noch neu eingeführt?

– Die Eintragung des Vertrags im Grundbuch.

– Der zukünftige Käufer ist vor allen „unvorhergesehenen Umständen” geschützt, die den zukünftigen Verkäufer vor der Übertragung des Eigentums betreffen könnten.

Zum Beispiel, wenn der Verkäufer den Besitz nach der Eintragung des Eigentums an eine dritte Partei verkauft, bleiben die Rechte des Mieters / zukünftigen Käufers erhalten, sogar wenn der Kaufvertrag danach kommt.

– Im Fall von versäumten Ratenzahlungen von Seiten des zukünftigen Käufers wird der Vertrag beendet und der Eigentümer des Besitzes hat das Recht, den Mieter / zukünftigen Käufer zu exmittieren. Dies ist sogar anwendbar, wenn die versäumten Zahlungen nicht aufeinander folgend sind. Die versäumten Zahlungsbeträge, die die Exmittierung bewirken, nicht weniger als ein Zwanzigstel des Gesamtbetrags, werden von den beiden Parteien bestimmt.

Im Fall der Nichterfüllung von Seiten des Verkäufers muss dieser die Zahlungsraten mit den gesetzlich vorgesehenen Zinsen zurückzahlen. Die Parteien sind verpflichtet zu definieren, welcher Teil der Raten vom Verkäufer an den Käufer zurückbezahlt werden müssen für den Fall, dass letzterer das Recht, den Besitz innerhalb der festgelegten Zeitspanne zu kaufen, nicht ausübt.

4. Welche Arten von Eigentum können gemietet werden, um Eigentum zu kaufen? Umfasst dies auch Eigentum, das im Bau ist?

Dem „Mietkauf” kann jede Art von Eigentum unterliegen: Freistehende Häuser, Appartements, Garagen, unterirdische Lagerräume, Büros, Lagerhäuser und Läden. Sogar Grundstücke.

Es kann auch ein Eigentum sein, das im Bau ist. Wenn die Baufirma / der Besitzer insolvent wird, verliert der Mieter / zukünftige Käufer nicht sein Geld, und der Vertrag besteht im Fall des Konkurses des Verkäufers weiter.

5. Welche Steuern werden fällig?

Eine spezifische Besteuerung für diese Vertragsart wurde gerade angekündigt.

Wie bereits erwähnt, umfasst die monatliche Zahlung zwei verschiedene Raten und diese sind Gegenstand von zwei unterschiedlichen Besteuerungen.

• Der Mietpreis, den Sie monatlich bezahlen, um in dem Besitz zu wohnen, unterliegt der Regulierung bezüglich der Mietverträge, und Sie bezahlen keine IVA, außer der Verkäufer ist ein Bauunternehmer.

• Im Gegensatz dazu ist der Preis, den Sie monatlich bezahlen und der am Ende von dem gesamten Kaufpreis abgezogen wird, Gegenstand der Regulierungen bezüglich Abschlagszahlungen.

Es ist immer empfehlenswert, professionelle Hilfe zu suchen, allgemein von einem Notar – dieser ist auch nötig, um den Vertrag einzutragen, – der die Transaktion insgesamt beurteilen kann. Eine Begleitung durch einen Notar stellt sicher, dass jede Frage von Anfang an mit größtmöglicher Vollständigkeit, Ernsthaftigkeit und Professionalität behandelt wird, wodurch alle zukünftigen Schäden vermieden werden.

 [Ausgewähltes Bild: Maurizio Zanetti]